Birçok kaliteli, tek kiracılı, net kiralanmış mülk, hem kredi kiracısı kiralama (KKK) finansmanı hem de geleneksel ticari ipotek kredisi için uygundur. Net kiralık mülk yatırımcıları, hangi tür krediyi taahhüt edeceklerine karar vermeden önce her birinin artılarını ve eksilerini göz önünde bulundurmalıdır.
KKK kredisi genellikle kalıcı, yüksek kaldıraçlı, sabit oranlı, tamamen amorti edilmiş finansman isteyen ve hız ve uygulama kesinliği isteyen uzun vadeli gelir yatırımcısı için en iyisidir. Banka kredilerinin başlangıç (ancak genel değil) maliyeti daha düşüktür ve çok çeşitli hüküm ve koşullar sunabilir. Seçeneklere ihtiyaç duyan, maksimum kaldıraca ihtiyaç duymayan (büyük peşinat ödemeleri olan) ve uzun vadede bir mülk sahibi olup olmayacağından emin olmayan yatırımcılar için bankalar en iyisidir.
Fark
KKK kredisi, ticari ipotek kredisinin özelliklerini, anlaşmaları kapatmak için özel yatırım bankacılığı ile birleştirir. Bir KKK bankacısı, gayrimenkul üzerinde kiralama ile güvence altına alınan özel yerleşim şirket tahvillerini ihraç eder ve satar. Tahvil satışlarından elde edilen gelir, borçlu için ticari bir ipotek kredisi finanse etmek için kullanılır. Kredi, anlaşmanın ömrü boyunca üçüncü taraf bir Mütevelli tarafından yönetilir.
Geleneksel ticari ipotekler, gayrimenkule, mülkün ürettiği gelire ve borçlunun kredisine karşı ipotek hacizleriyle güvence altına alınan standart kredilerdir. Bankacılık kurumları, krediyi bir yatırımcıya (özel veya Devlet) satarak veya kendi fonlarını ödünç vererek ve krediyi portföyünde tutarak bir kredi oluşturur ve anlaşmayı finanse eder.
Kaldıraç
Devam eden kredi sıkışıklığı bankaları kredi kriterlerini sıkılaştırmaya zorladı. Bugün ticari bir bankanın herhangi bir anlaşmada %75’ten fazla kredi-değer (LTV) teklif etmesi pek olası değildir. Bankaların gereksiz risk almaya teşvikleri yoktur; Fed’den (Federal Reserve Bank) yüzde 0 faizle borç alıp, 2 puan risksiz olarak yüzde 2 faizle 10 yıllık Hazine Bonosu satın alabilirler. Yüksek kaldıraçlı krediler verecekler ve yalnızca büyük miktarda koruyucu öz sermayeye sahip olduklarında borç verecekler.
CTL borç verenleri, rücu olmaksızın %100 LTV’ye (kira ücreti değerlemesi) kadar borç verecektir. Bir kiralamanın tam, cari nakit değerini (garantili gelecekteki gelire karşı) ödünç verme işindedirler. CTL bankacıları, şüphesiz ticari gayrimenkul finansmanı sektöründe en yüksek kredi tekliflerini veriyor.
Yürütme Hızı ve Kesinliği
CTL kredileri, geleneksel bir ticari ipoteği kapatmak için geçen sürenin yaklaşık 1/3’ünde kapanabilir. CTL anlaşmalarının baştan sona 45 gün gibi kısa bir sürede (ticari bankacılık dünyasında duyulmamış) tamamlandığı biliniyor, ancak genellikle 60 gün sürüyor.
Banka kredileri en az 60 gün, bazen 180 gün veya daha fazla sürer. Ayrıca, CTL anlaşmaları uygun olduğu veya olmadığı için, bir bankacı borçluya çok hızlı bir şekilde sağlam bir evet veya hayır verebilir. Bir banka kredisinin düşebileceği binlerce yol vardır, ancak bir CTL bankacısı bir anlaşmaya vardığında ve bir borçlu sözleşmeyi imzaladıktan sonra, %100’e yakın bir uygulama kesinliği vardır.
başvuru
CTL kredileri, kiralamanın ürettiği gelirle güvence altına alınan tüm geri ödemesiz kredilerdir.
Banka kredileri, her zaman olmasa da, genellikle standart, krediye dayalı, borçluya ve gayrimenkule karşı ipotekli tam rücu kredileridir.
Maliyet
Anlaşmanın yatırım bankacılığı yönü ve üçüncü taraf bir Mütevelli Heyetinin dahil olması gerektiği gerçeği nedeniyle, bir CTL kredisinin başlangıç maliyetleri daha yüksek olacaktır. Bununla birlikte, bir mülkün yaşam döngüsü boyunca, CTL daha ucuz olma eğilimindedir çünkü hiçbir zaman yeniden finanse etmek zorunda kalmazsınız. Bir CTL kredisinin sonunda, borçlu mülkün ücretsiz ve net sahibi olur.
Banka kredileri, genellikle 3, 5, 7 veya 10 yıl olmak üzere her dönem sonunda yeniden sermayelendirilmeli veya kapatılmalıdır. Sıklıkla yeniden finanse etmek zorunda olmak, daha yüksek toplam sermaye maliyetiyle sonuçlanır.
Esneklik
CTL kredisi, standart banka kredisinden biraz daha az esnektir. CTL bankacıları tarafından satılan tahviller, menkul kıymetler endüstrileri ve sigorta endüstrileri tarafından düzenlenir. CTL kreditörleri çok katı kriterlere bağlı kalmalı ve standartlardan sapmalarına izin verilmemelidir. Bir anlaşma CTL’ye uygundur veya değildir; boşluk yok.
Bankaların genellikle kendilerine sunulan birçok kredi verme platformu vardır; bir krediyi belirli bir duruma veya belirli bir mülke uyarlayabilirler.
Şartlar
Bankalar kendi kendini amorti eden krediler sunabilmekle birlikte, genellikle 3,5,7 veya 10 yıl vadeli, 10-25 yıl arası amorti edilmiş, her vade sonunda balon ödemeli ipotek ihraç etmektedir. Bankalar ayrıca sabit veya ayarlanabilir oranlar sunabilir.
CTL kredilerinin tümü, tamamen itfa edilmiş, sabit oranlı, uzun vadeli kredilerdir ve vadeleri kiralama ile uyumludur.
Özetle
Bankalar çok çeşitli kredi ürünleri sunar ve daha fazla mülk ve kiracıya karşı kredi verebilir. Banka kredileri de kısa vadede daha ucuz olma eğilimindedir.
Olumsuz tarafı, bankalar yüksek LTV kredileri sunmaya meyilli değildir ve genellikle borçlunun bir krediyi garanti etmesini ister. Ayrıca, banka kredileri, herhangi bir sayıda veya nedenden dolayı (veya hiçbir sebep olmaksızın) düşme ve kapanmamasıyla ünlüdür.
CTL kredileri, yeterlilik standartlarında katıdır ancak %100’e yakın bir kesinlikle yakındır. Daha hızlı kapanırlar ve bir anlaşmanın ömrü boyunca daha ucuzdurlar. CTL bankacıları, LTV veya LTC’ye (krediden maliyete) herhangi bir kısıtlama getirmez ve rücu olmayan kredilerdir. Ayrıca, CTL kredilerinin bir kredinin tüm ömrü boyunca bir üçüncü taraf Mütevelli Heyeti tarafından yönetildiğine dikkat edilmelidir. Kayyum, kirayı tahsil edecek, ipoteği ödeyecek ve geliri her ay borçluya dağıtacaktır.
CTL kredileri, uzun vadede bugünün düşük faiz oranlarına kilitlenmek isteyen alım-satım yatırımcıları için en iyisidir. Ayrıca, yüksek kaldıraçlı finansmana ihtiyaç duyan veya mümkün olan en kısa sürede kapatmak isteyen yatırımcılar için de uygundur.
Banka kredileri, sigortalama sürecinde biraz esnekliğe ihtiyaç duyan anlaşmalara sahip yatırımcılar için en iyisidir. Banka kredileri daha az ön ödemeye mal olacak ve daha fazla anlaşma geçerli olacak. Bankalar, nitelikli borçlulara daha fazla kredi seçeneği sunar.
Seçeneklerini anlayan tek kiracılı net kiralık gayrimenkul yatırımcıları, kendileri ve işletmeleri için en iyi finansman kararlarını verecek donanıma sahip olacaklardır.
Bir yanıt yazın