Projeleriniz için size borç verecek farklı ticari borç verenler vardır. Kullandığınız borç verenin türü birkaç faktöre bağlı olacaktır: mülk türü, LTV’ler, amortisman, rücu, faiz oranları, kapanma süresi ve diğer faktörler.
Piyasadaki başlıca ticari borç verenlere bir göz atalım.
Borç verenler
Bu CMBS (Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler), genellikle kalıcı ve rücu olmayan uzun vadeli, sabit oranlı finansmandır.
Portföy Ödünç Verenler
Bankalar veya Tasarruf ve Krediler
Sabit veya değişken oranlı daha kısa vadeleri (3-5 yıl) vardır. Genellikle kalıcı ve inşaat finansmanı içindir ve tam rücudur.
Kredi şirketleri
Sabit veya değişken oranlı finansman ile uzun veya kısa vadeli sunarlar. Kalıcı ve inşaat yanı sıra.
Hayat Şirketleri
Bu ticari borç verenler, uzun vadeli, sabit oranlı finansmana sahip kurumsal niteliktedir. Genellikle krediler kalıcıdır ve rücu edilemez.
Devlet Destekli İşletme (GSE)
Fannie Mae/DUS ve Freddie Mac
Fannie Mae ve Freddie Mac, ticari borç verenlerden kredi satın alıyor. 5+ çok aileli dairelerin fiyatları CMBS kredileriyle karşılaştırılabilir, ancak bunlar aksi takdirde hak kazanamayacak mülklerdir.
FHA HUD 223(f)
FHA kredileri ABD hükümeti tarafından desteklenmektedir. Aksi takdirde uygun olmayacak mülkler için 5+ birimli çok aileli dairelerde daha yüksek LTV’ler ve daha iyi şartlar ve fiyatlar sunarlar.
Küçük İşletme Yönetimi (SBA)
ABD hükümeti tarafından desteklenen bu krediler, %51+ sahibi tarafından kullanılan mülkler için kredilerdir.
Banka Dışı Kredi Verenler
Bu tür krediler ayrıca Beyan Edilen Gelir, Düşük veya Belge Yok, özel ve sabit para olarak da bilinir. Bu krediler, hızlı kapanışlarla daha esnektir (finansman sıkıntısı çekiyorsanız harika). Ancak aynı zamanda daha yüksek faiz oranlarına ve arka uç veya katılım ücretlerine sahip olma eğilimindedirler.
Amerika Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre, ABD’de verilen ticari ipotek kredilerinin yaklaşık %20’si kanallarla, %20’si ticari bankalarla, %20’si hayat sigortası şirketleriyle, %13’ü Fannie Mae ile ve %8’i FHA ile yapılıyor. . 2005 yılında en çok ticari/çok aileli yaratıcılar şunlardı:
Ticari banka/tasarruf kurumları ve Kanallar için Wachovia
Freddie Mac ve FHA/Ginnie Mae için Capmark Finans Grubu
Hayat sigortası şirketleri için MetLife
Fannie Mae için Deutsche Bank Berkshire
Emeklilik fonları için TIAA-CREF
Kredi şirketleri için Cohen Financial
GYO’lar, ipotekli GYO’lar, yatırım fonları ve diğer yatırımcılar için Anahtar Banka
Özel finans şirketleri için Tremont Realty Capital, LLC
Genel olarak, piyasada temelde iki tür ticari borç veren vardır: krediyi bakiyelerinde tutanlar (portföy kredisi verenler) ve krediyi ikincil piyasaya satan (borç verenler). İkincil piyasa, Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (CMBS) olarak da bilinen Wall Street fonlarını temsil eder.
Bir portföy borç veren, karlarını faiz oranı endeksinin üzerindeki marj veya marjdan elde eder. Bir kanal borç vereni, karlarını Wall Street’te tahvil satabileceklerinden ve havuzdaki tüm kredilerin toplamının değerinden farka göre yapar. Konduit borç verenlerin ticari bir ipotek kredisini bir portföy borç vereninden daha agresif bir şekilde fiyatlandırabilmelerinin ana nedeni budur.
Peki sizin için en iyi borç veren hangisi?
Şey… bağlıdır. Bu gerçekten projenize ve yatırım stratejinize bağlıdır. Kendinize bazı sorular sorun:
Bu bir geliştirme projesi mi yoksa tamamen geliştirilmiş mi?
Mülk için kısa vadeli ve uzun vadeli planlarınız nelerdir?
Faiz oranı ile ilgili ihtiyaçlarınız nelerdir?
Öz sermaye oluştururken, yeniden finanse etmek ister misiniz?
Portföy kredileri, uzun vadeli, tarihsel olarak istikrarlı bir endekse bağlı çağrılar veya balonlar olmadan tamamen amorti edilen krediler gibi sabit oranlı yapılara sahiptir. Portföy kredileri, rehabilitasyon veya geliştirme projelerinin ihtiyaçlarını daha iyi karşılayabilir.
Kanal kredileri, iyi kiracılarla (NNN mülkleri gibi) istikrarlı olan mülkler için iyidir. Uzun amortismanlı düşük, sabit oranlar sunarlar ve rücu edilemezler. Hem portföy hem de kanal kredisi verenler bir kilitlenme süresine ve getiri bakımına sahip olsa da, kredi yeniden finanse edilirse kanal kredileri de fesih sorunlarına sahiptir. Bunun nedeni, kredinin yeniden finanse edilmesi durumunda, krediyi tahvili destekleyen kredi havuzundan çekerek tahvilin risk yapısını değiştirmiş olmanızdır. Bu itibarla, borçlu, kredisinin yerine benzer risk, getiri, süre ve ödeme önceliğine sahip başka bir tahvilin konması için ödeme yapmak zorundadır. Kanallar ayrıca ikincil finansmana izin vermez ve yüksek ön ödeme cezalarına sahiptir. Borç verenlerin hızlı hareket ettikleri bilinmemektedir – genellikle kapanması 4 ila 6 ay sürer.
Genel olarak, kredinin büyüklüğünden bağımsız olarak, kredi verme ücretleri (3. taraf ve kapanış maliyetleri) konduit ve portföy kreditörleri için aynıdır.
Ticari bir borç veren ararken çok farklı faktörler olduğundan, ekibinizde sizin için en iyi borç vereni bulma konusunda bilgi verebilecek iyi bir ticari ipotek komisyoncusu olması gerçekten işe yarar.